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Mit der Zahlung des Kaufpreises ist es beim Erwerb einer Immobilie nicht getan. Es entstehen diverse Kaufnebenkosten, die sich auf bis zu 13 Prozent des Kaufpreises summieren können.
Notar- und Grundbuchgebühren:
Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch entstehen Notargebühren. Diese betragen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Neben der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs verfolgt der Notar auch die korrekte Abwicklung.
Das Grundbuchamt für die Grundbucheintragung berechnet rund 0,5 Prozent der Kaufsumme. Das Grundbuch gibt Auskunft über alle Grundstücksrechte wie zum Beispiel Eigentum, Lasten oder Grundschulden.
Grunderwerbssteuer:
Jeder Grundstücks- oder Immobilienkauf in Deutschland wird mit einer Grunderwerbssteuer besteuert. Die Höhe variiert dabei zwischen den Bundesländern. In Niedersachsen beträgt sie aktuell 5 Prozent (gerechnet auf den Kaufpreis abzüglich der beweglichen Güter, wie z.B. dem Wert des Inventars).
Maklergebühren:
Für die Beratungsleistung und die Vermittlungstätigkeit erhebt der Immobilienmakler eine ortsübliche Maklergebühr von 5,95 Prozent inkl. Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis. Zu den Leistungen gehören die Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf, Durchführung von Einzelbesichtigungen, Übernahme aller Formalitäten, Klären etwaiger rechtlicher Fragen, Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten, Abstimmung des Kaufvertrags, umfassender Service rund um den Notartermin (Vorbereitung, persönliche Begleitung), Hausübergabe, sowie die Betreuung auch über den Verkaufsabschluss hinaus.
Bankgebühren:
Ist für den Erwerb einer Immobilie eine Finanzierung notwendig, fallen Kosten zum Beispiel für Zinsen und die Bearbeitungsgebühr an.
Hier können auch Bereitstellungszinsen anfallen, falls der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Höhe und Startdatum der Berechnung sind in der Regel mit der Bank verhandelbar und können bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat betragen.
Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf über die Art und Höhe der anfallenden Kaufnebenkosten. Lassen Sie sich außerdem vom Notar ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erläutern.
Die Zahl der Kreditanbieter ist groß, sowie die Vielfalt der Darlehensangebote, und ein intensiver Vergleich ist unerlässlich. Setzen Sie bei der Finanzierung nicht nur auf einen Hypothekenkredit, sondern achten Sie auf einen Mix verschiedener Modelle.
Beispielsweise kann es Sinn machen, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen und unter Umständen einen Kredit von der KfW-Bank. Auf diese Weise profitieren Sie von unterschiedlichen Laufzeiten mit verschiedenen Möglichkeiten eventueller Sondertilgungen. Da auch die Zinsbindung bei einem Mix nicht für alle Kredite zur gleichen Zeit endet, erhalten Sie auch hier mehr Flexibilität.
Unser Tipp: Prüfen Sie, welche staatlichen Zuschüsse für Sie in Frage kommen und informieren Sie sich über eventuelle Steuervorteile, die der Immobilienkauf mit sich bringt. Lassen Sie sich Raum für Sondertilgungen, denn bei einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung können Sie damit die Rückzahlungsphase deutlich verkürzen.
Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Überblick über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kaufobjekt. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit.
Privatpersonen brauchen für eine Bonitätsprüfung:
Selbständige oder Freiberufler brauchen:
Auch Wertpapierauflistungen und -abrechnungen, Rentenbescheide oder Mietverträge als Vermögensnachweise vorgelegt werden und der Kreditnehmer stimmt mit dem Antrag einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zu.
Darüber hinaus fordert die Bank auf Informationen über die Immobilie.
Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:
Unser Tipp: Unter Umständen können auch noch andere Sachwerte als Kreditsicherheiten eingesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Kunstobjekte, Wertpapiere, Aktien oder Bausparverträge. Da die Beleihungsgrenzen dieser Objekte jedoch stark variieren können, sollten Sie sich über die Möglichkeiten frühzeitig informieren. Auch eine personenbezogene Sicherheit in Form einer Bürgschaft kommt als Kreditsicherheit in Frage
Dies ist unter anderem vom Wert der Liegenschaft in Verbindung mit den Steuerfreibeträgen abhängig. Eine Beratung durch einen Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater mit entsprechenden Kosten ist zu empfehlen.
Außerdem entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die derzeit bis zu 2 Prozent aus dem Verkehrswert der Immobilie betragen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, können auch Wertermittlungskosten entstehen. Eine fundierte Verkehrswertermittlung ist sehr häufig anzuraten, um gegenüber dem Finanzamt den Schenkungswert zweifelsfrei darzustellen.
Vorlagen im Internet gibt es viele. Doch sind sie wirklich noch auf dem neusten rechtlichen Stand? Und wie können Sie darin individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Käufer unterbringen? Darüber hinaus geht ohne notarielle Beglaubigung ohnehin nichts.
Unser Tipp: Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Notar anfertigen, auf den Sie sich zuvor mit dem Käufer geeinigt haben. Erarbeiten Sie gewünschte Änderungen gemeinsam mit dem Käufer und lassen Sie den Vertrag erst beurkunden, wenn alle Vertragsänderungen beschlossen sind und die Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegt.
Bei einem Verkauf auf eigene Faust können von der Verkaufspreisfindung bis zur Schlüsselübergabe mehrere Monate vergehen, denn als Laie fehlt Ihnen in der Regel das nötige Hintergrundwissen, um beispielsweise den Immobilienwert zu ermitteln, alle Unterlagen zusammenzustellen, die richtigen Vermarktungskanäle zu finden, die nötigen Werbemittel zu erstellen, Besichtigungen zu organisieren und vieles mehr. Wenn Sie dazu noch mit dem falschen Preis in den Verkauf starten und deshalb keinen Käufer finden, kann aus einem Sprint schnell ein Marathon werden, denn je länger eine Immobilie auf dem Markt ist, desto skeptischer werden Kaufinteressenten und umso mehr steigt das Risiko, gar nicht oder nur zu einem wesentlich niedrigeren Preis verkaufen zu müssen.
Unser Tipp: Informieren Sie sich schon bevor Sie starten umfassend über die Vielzahl der Aufgaben und Herausforderungen, die auf Sie zukommen und überlegen Sie sorgfältig, ob Sie Ihnen wirklich gewachsen sind. Wägen Sie genau ab, ob Sie mit Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers nicht doch das bessere Geschäft machen. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler Sie sparen viel Zeit, schonen Ihre Nerven und gewinnen mehr rechtliche sowie finanzielle Sicherheit.
Seit dem 1. Juni 2015 muss in Deutschland bei Vermietungen die Person den Makler bezahlen, die ihn bestellt. In der Regel ist das also der Vermieter, es sei denn Sie haben explizit einen Makler damit beauftragt, eine passende Wohnung zu finden.
Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 125 Euro je Reparatur muss der Mieter selbst tragen, die jährlichen Kosten dürfen allerdings nicht mehr als sechs Prozent der Jahresbruttomiete betragen.
Hinsichtlich der Kündigungsfrist gilt: normalerweise beträgt sie drei Monate. Der Mieter kann nach einer Kündigung ohne Angabe von Gründen zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Manche Mietverträge enthalten jedoch Sperrfristen, die beide Parteien dazu verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum (höchstens vier Jahre) nicht vom Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Auch gibt es befristete Mietverträge, in denen die Dauer des Mietverhältnisses schon vor dem Einzug fixiert wird.
Unser Tipp: Nehmen Sie sich Zeit, um den Mietvertrag genau zu lesen und fragen Sie bei Unklarheiten nach.
Das Mietrecht ist komplex und wird durch häufige Urteile des Bundesgerichtshofes nicht eben leichter zu durchschauen. Die wichtigsten Pflichten für Vermieter sind:
Unter Erbbaurecht versteht man das beschränkt dingliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche eines fremden Grundstücks ein eigenes Gebäude zu errichten oder sich sonst anzueignen. Der fremde Grund selber geht nicht ins Eigentum über, sondern darf nur für diesen Zweck genutzt werden.
Der Begriff „Erbbaurecht“ hat mit „Erben“ nichts zu tun. Es bedeutet, ein Hauseigentümer muss nicht unbedingt auch Grundeigentümer sein. Geregelt wird es im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) aber die Grundsätze befinden sich auch hier im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Grundsätzlich ist es übertragbar und vererbbar.
Der Grund oder Boden wird dazu einfach angemietet. Es wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die Vertragsdetails sind Verhandlungssache. Es ist eine Vertragsdauer von bis zu 99 Jahren möglich. Das Erbbaurecht kann während der Vertragslaufzeit durch den Erbbauberechtigten veräußert werden.
Am Ende des Erbpachtvertrages fällt das Grundstück wieder an den Erbrechtgeber zurück. Dabei wird bei Wohnbaugrundstücken mindestens 2/3 des Sachwerts der baulichen Anlagen (oftmals als gemeiner Wert bezeichnet) als Entschädigung an den Erbbauberechtigten gezahlt.
Auch steuerrechtlich findet freilich eine strikte Trennung statt, indem Grund und Gebäude eigenständige wirtschaftliche Einheiten bilden. Sie können genauso beliehen werden wie andere dingliche Rechte auch, also mittels Hypothek finanziert werden oder als Sicherstellung für Kredite dienen.
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